דלג לתוכן הראשי
BSI – Be Smart Investor

BSI – Be Smart Investor · ליווי השקעות נדל"ן בדובאי

נדל"ן בדובאי, בליווי אישי מהבחירה ועד מימוש הרווחים

אנחנו מלווים משקיעים מישראל מהשיחה הראשונה, דרך בחירת האזור, היזם ותוכנית התשלומים, ועד ההשכרה או המכירה. כל מספר מוצג בתרחישים, כולל מה קורה אם המסירה מתעכבת.

מאיפה אתה מתחיל?

קבע שיחת אפיוןלחשב עסקה
היקף עסקאות שליווינו, מדירה ב־AED 450,000 ועד קרקעות ובניינים
AED 528M+
היקף עסקאות שליווינו, מדירה ב־AED 450,000 ועד קרקעות ובניינים
מלווים משקיעים בדובאי מאז
2021
מלווים משקיעים בדובאי מאז
זרוע הביצוע המורשית שלנו בדובאי
BDI
זרוע הביצוע המורשית שלנו בדובאי
המייסד משקיע בדובאי, באותו שוק שהוא ממליץ עליו
משקיע בעצמו
המייסד משקיע בדובאי, באותו שוק שהוא ממליץ עליו

הליווי מותאם למקום שבו אתה נמצא

״אני רוצה להתחיל, אבל לא רוצה לטעות.״

השקעה ראשונה בחו״ל

  • מבינים כמה הון צריך ומתי, לפי תוכנית התשלומים של הפרויקט
  • עוברים יחד על מה שמפחיד: יזם, עיכוב, מס ומרחק
  • תמונה ברורה לפני החתימה, כולל התרחיש השמרני
קבע שיחת היכרות ואפיון

״תביא עסקה טובה, ונחתום.״

כבר משקיע, מחפש את העסקה הבאה

  • פרויקטים בשלב השקה, עם תנאי תשלום ישירות מהיזם
  • בודקים מול היזם כל הנחה אפשרית לפני שאתה חותם
  • בניית תיק של כמה נכסים בשכונות שונות
לשיחה ישירה עם בשיר

״כבר קניתי בדובאי. אני רוצה לדעת איפה אני עומד.״

כבר קנית בדובאי

  • בדיקת מצב הנכס: תשלומים, בנייה ושווי היום
  • ליווי במסירה, בהשכרה או במכירה
  • דעה שנייה לפני העסקה הבאה שלך
לבדיקת מצב הנכס

כמה דברים שלא תשמע מאיתנו

לא נבטיח לך מספר שאנחנו לא יכולים להראות לך איך הוא נבנה.

לא נלחץ עליך לסגור.

לא נציג לך פרויקט שלא היינו קונים בעצמנו.

לא נעבוד עם כל אחד.

לא נכניס אותך לעסקה כשלא ברור שתעמוד בתשלומים שלה.

בכל עסקה אנחנו מכוונים לתרחיש המציאותי, ובונים אותה כך שתחזיק גם בשמרני. אם היא לא מחזיקה, נגיד לך את זה לפני שאתה חותם.

מהשיחה הראשונה ועד שהרווח אצלך

בשיר מנהל את תהליך הליווי בעצמו, ולצידו צוות BSI בישראל וצוות BDI בדובאי. מהשיחה הראשונה ועד החתימה עוברים בדרך כלל עד 90 יום, לפי המוכנות שלך ולפי העסקאות שזמינות באותו זמן. אם אין עסקה שאנחנו מאמינים בה, נגיד לך לחכות.

  1. 01

    אפיון ומטרה

    שיחה ופגישה על ההון, על טווח הזמן ועל מה שאתה רוצה שהכסף יעשה. מסבירים את השוק, ובודקים שתוכנית התשלומים מתאימה לך.

    מה אתה מקבל

    יעד ברור ומסגרת תקציב

  2. 02

    בחירת אזור ופרויקט

    בודקים את היזם ואת השכונה, ושואלים קודם כל מי ישכור את הדירה. בפגישה נוספת מציגים לך את העסקאות.

    מה אתה מקבל

    2–3 עסקאות, כל אחת בשלושה תרחישים

  3. 03

    מחיר וחתימה

    נלחמים על המחיר ועל תנאי התשלום מול היזם, ועוברים איתך על ההסכם. הרישום נעשה דרך BDI, זרוע הביצוע המורשית שלנו בדובאי, והתשלומים עוברים לחשבון הנאמנות של הפרויקט.

    מה אתה מקבל

    מחיר שבדקנו מול היזם, והסכם שאתה מבין

  4. 04

    ליווי עד המסירה

    מעקב אחרי הבנייה והתשלומים מול היזם, בקבוצת וואטסאפ ייעודית לכל משקיע שדרכה מנוהל כל הליווי.

    מה אתה מקבל

    עדכון מצב אחת לרבעון, ועדכון מיידי כשמשהו משתנה

  5. 05

    מסירה ומימוש

    בדיקת ליקויים במסירה, ריהוט, והשכרה ישירה או דרך שותפים, כדי שהדירה תושכר מהר ובמחיר הטוב ביותר. כשמגיע זמן להחליט, אנחנו נותנים חוות דעת: להשכיר, להחזיק או למכור דרך BDI. ההחלטה תמיד שלך.

    מה אתה מקבל

    חוות דעת מנומקת, ודירה שעובדת

לפירוט המלא של הליווי

איפה הכסף שלך נמצא

חשבון נאמנות (Escrow)

התשלומים ליזם עוברים לחשבון נאמנות של הפרויקט, בפיקוח הרגולטור בדובאי (RERA). דומה לליווי בנקאי בישראל.

רישום ב־DLD

הנכס נרשם על שמך במחלקת המקרקעין של דובאי, המקבילה לטאבו.

בעלות מלאה (Freehold)

באזורים שהוגדרו לכך, גם מי שאינו תושב יכול להחזיק בנכס בבעלות מלאה.

דוגמאות לעסקאות שליווינו בפועל

בדירות שליווינו עד היום, ממוצע השכירות עמד על יותר מ־9% בשנה.ממוצע רווח שנתי של יותר מ־20% על ההון שהושקע בפועל, וגם העסקה שהרוויחה הכי פחות הניבה כ־18% בשנה.

JVC · Binghatti Heights

דירה מוכנה

60 מ״ר. מחיר השיווק היה AED 640,000, ונקנתה ב־AED 600,000. מושכרת היום ב־AED 85,000 לשנה (ב־2024: AED 80,000).

Wadi Al Safa 5 · Forest City 2

בבנייה

חדר שינה וסלון, 81 מ״ר, AED 946,888. 30% בתקופת הבנייה ו־70% במסירה, שמתוכננת לרבעון 2 של 2027.

Dubai Islands · Tomorrow 166

בבנייה

חדר שינה וסלון, 80 מ״ר, AED 1,890,000. אושרה לפיצול לשתי יחידות סטודיו להשכרה. 60% בתקופת הבנייה ו־40% ב־05/2027.

נתוני עבר מתוך חוזים. אינם התחייבות לתשואה עתידית ואינם ייעוץ השקעות.

ככה אנחנו מציגים עסקה, ומה קרה בפועל

Binghatti Heights, JVC. התרחישים שהצגנו למשקיע לפני הרכישה, מול מה שקרה בפועל.

מחיר השיווק: AED 640,000 · המחיר שהשגנו: AED 600,000

שווי הנכס במסירה
תרחיששווי
שמרניAED 720,000
מציאותיAED 750,000
אופטימיAED 800,000
בפועל במסירהAED 900,000
הכנסה משכירות
לחודש
הצפי שהצגנוAED 4,600–5,000
בפועל היוםAED 7,083

בפגישה תקבל טבלה כזו לכל עסקה שנבדוק יחד.

נתוני עבר של עסקה אחת. אינם התחייבות לתוצאות עתידיות ואינם ייעוץ השקעות.

פרויקטים שבדקנו לעומק

כל פרויקט עובר בדיקת יזם ושכונה לפני שהוא מגיע אליך. הנתונים מתעדכנים מול היזמים, וכל מספר מסומן לאימות לפני החלטה.

חזית The Views ביום, שני המגדלים והפודיום
לאימות מול היזם

The Views

ARDEE Developments

אי אל מרג׳אןAl Marjan Island (Ras Al Khaimah)
  • בלב ARDEE Downtown, רובע מגורים, מסחר ומלונאות באי
  • קו שני לים
  • 50% בבנייה ו־50% בתשלומים לאורך 3 שנים אחרי המסירה
  • 616 דירות בשני מגדלים, עם בריכה וטאונהאוסים על הפודיום
  • גשר להולכי רגל שיחבר את הפרויקט לקניון ולחוף של Fairmont (בתכנון)
מחיר
החל מ-AED 888,000
מסירה
מועד מסירה: Q4 2029
לפרטי הפרויקט The Views
מגדל Future Avenue בשקיעה
לאימות מול היזם

Future Avenue

TRUE FUTURE

מיידן הורייזןMeydan Horizon
  • בניין בוטיק של 164 יחידות בלב מידאן הורייזן
  • דירות מרוהטות ומעוצבות במלואן, עם בית חכם, מוכנות להשכרה
  • כ־10 דקות מבורג׳ ח׳ליפה, DIFC ונמל התעופה DXB
  • שתי תוכניות תשלום: 50/50, או 70/30 עם 24 חודשים אחרי המסירה
  • מחירי השקה, אחרי 5% הנחה
מחיר
החל מ-AED 1,300,000
מסירה
מועד מסירה: Q1 2029
לפרטי הפרויקט Future Avenue
בניין STAMN YUNI ברחוב עם עצי דקל
לאימות מול היזם

STAMN YUNI

STAMN Development

ג׳ומיירה גארדן סיטיJumeirah Garden City
  • בניין בוטיק של 88 יחידות בין שייח׳ זאיד לאל וסל, מול DIFC
  • בריכת אינסוף על הגג ו־18 מתקנים, כולל גולף, יוגה וחדר כושר
  • בית חכם: מנעול דיגיטלי ולוחות שליטה בכל דירה
  • דירות בקומה הראשונה עם חצר פרטית
  • מסירה צפויה ברבעון הראשון של 2027, תחנת מטרו נוספת מתוכננת בסמוך
מחיר
מחיר לפי בקשה
מסירה
מועד מסירה: Q1 2027
לפרטי הפרויקט STAMN YUNI
לכל הפרויקטים

מי מלווה אותך

בשיר עלי, מייסד ומנכ״ל BSI. גדל בפקיעין, כפר בגליל שבו חיים יחד דרוזים, מוסלמים, נוצרים ויהודים, ועבד מגיל צעיר בבנייה. אחרי המכינה בטכניון הגיע לשוק ההון דרך פסגות, ושם למד לקרוא מספרים, סיכונים ואנשים.

ב־2020, כמה חודשים אחרי חתימת הסכמי אברהם, התחיל לעבוד מול איחוד האמירויות: ייצג חברות ישראליות מול השוק המקומי ובנה קשרים עם אנשי עסקים ויזמים. מ־2021 הוא נמצא פיזית בדובאי, ורוב הזמן שלו שם, מול היזמים ובשטח. הוא גם משקיע בעצמו בנכסים בדובאי, באותו שוק שהוא ממליץ עליו.

הקשרים שנבנו מול היזמים לאורך השנים, חלקם עם אנשים שהתחילו איתו ומנהלים היום את החברות, מאפשרים לו לבדוק מול היזם כל הנחה אפשרית ולהילחם על המחיר שלך, גם כשזה בא על חשבון העמלה.

בכל פרויקט שנכנסנו אליו, לא הייתה אצל אותו יזם עסקה במחיר נמוך מזו שהשגנו למשקיעים שלנו.

״אני כאן כדי לעזור לך להחליט נכון, לא כדי לשכנע אותך.״

Broker Awards 2023 · Binghatti

הוקרה מ־Binghatti על שירות יוצא דופן ללקוחות, 10/10/2023

לסיפור המלא
בשיר עלי, מייסד ומנכ״ל BSI

מעבר לנכס

הרבה מהמשקיעים שלנו צריכים יותר מדירה. אנחנו מלווים גם בצעדים שמסביב:

  • גולדן ויזה
  • פתיחת חשבון בנק בדובאי
  • הקמת חברה
  • תיאום ביקור ופגישות עם יזמים

תבדוק עסקה בעצמך, בשלושה תרחישים

AED
AED
AED
תשואה ברוטו
7.5%
תשואה נטו לפני מיסים
6.3%

תחזית לפי הנתונים שהזנת, לא הבטחה לתשואה. אין באמור ייעוץ השקעות.

למחשבון המלא עם תרחישים ותוכנית תשלומים

הופענו ב

כלכליסט

15/02/2024

השקעות נדל״ן בדובאי: היעד החדש של הישראלים

לכתבה ←

TheMarker

27/11/2025

TheMarker

לכתבה ←

TheMarker

01/01/2026

TheMarker

לכתבה ←

BSI Investors Circle

ערב משקיעים סגור בתל אביב, עד 20 משתתפים. עסקאות אמיתיות, מספרים אמיתיים ושיחה פתוחה על מה שקורה בשוק.

  • יום ג׳, 01/12/2026
  • קבלת פנים 17:30, הערב 17:45–20:00
  • ההשתתפות ללא עלות, אחרי שיחת היכרות קצרה.

מה מקבלים המשתתפים

  • קדימות בהזדמנויות חדשות
  • פגישה אישית אחרי הכנס
להרשמה לערב

שאלות נפוצות

זה תלוי בפרויקט ובתוכנית התשלומים. יש פרויקטים שבהם משלמים 30% בתקופת הבנייה ואת היתרה במסירה, ואז נכנסים עם חלק מהמחיר. בשיחת האפיון נבנה איתך תמונה של ההון הנדרש לאורך זמן.

הביקורות שלנו בגוגל

בוא נתחיל בשיחה

שיחת אפיון של כ־30 דקות. נבין מה המטרה שלך, ונראה אם ואיך דובאי מתאימה לה. בלי עלות ובלי התחייבות.

קבע שיחת אפיון